Bauzinsen fallen und eine Baufinanzierung wird wieder tragbar

Fallende Bauzinsen verbilligen Immobilienkredite Foto: Pixabay

Dresden, 21.03.2024

Mit dem Anstieg des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB) verteuerten sich auch die Bauzinsen. Mit rund 4,2 Prozent erreichten sie im letzten Oktober eine Höchstmarke. Zwar war dieser Wert im historischen Vergleich bei Weitem nicht der höchste, der jemals gemessen wurde. Doch kam die Bautätigkeit hierzulande quasi zum Erliegen, weil jeder Zehntelpunkt eine Baufinanzierung um mehrere tausend Euro verteuert.

Inzwischen hat sich die Lage wieder etwas entspannt. Die Bauzinsen sind um einen ganzen Prozentpunkt gefallen. Günstige Anbieter verlangen sogar nur einen Zinssatz von 3 Prozent. Für Verbraucher, die nach Wohneigentum streben, ist dies eine gute Nachricht. Wird dadurch ein Immobilienkredit doch für viele Menschen wieder erschwinglich. In diesem Artikel erfahren angehende Bauherren alles zur Baufinanzierung.

Was genau ist eine Baufinanzierung?

Der Wunsch nach Wohneigentum tritt bei vielen Deutschen angesichts der hohen Mieten wieder verstärkt in den Mittelpunkt des Interesses. Zum einen erhoffen sie sich mit dem Erwerb eines Eigenheims eine Verbesserung der Wohnqualität. Vor allem aber fallen die hohen monatlichen Mietzahlungen weg.

Dadurch wird Kapital freigesetzt, das in Form einer Immobilie in die Vermögensbildung gesteckt werden kann, wodurch sich nebenbei die Altersvorsorge breiter aufstellen lässt. Allerdings sind die wenigsten Menschen in der Lage, eine Wohnimmobilie aus eigener Tasche zu bezahlen.

Baufinanzierungen ermöglichen es Verbrauchern, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Was ist dabei zu beachten?

Daher muss sich um eine solide Baufinanzierung bemüht werden. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, das mit einem besonders günstigen Zinssatz ausgestattet ist. Der Kredit ist zweckgebunden und darf nur im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohneigentum verwendet werden.

Im Anschluss zahlen die Kreditnehmer das Darlehen einschließlich Zinsen in monatlichen Raten zurück. Die niedrigeren Zinsen im Vergleich zu einem herkömmlichen Ratenkredit kommen dadurch zustande, weil die Kreditgeber die Immobilie als Sicherheit anerkennen.

Welche Projekte lassen sich mit einer soliden Baufinanzierung angehen?

Eine Baufinanzierung wird individuell angepasst. Dabei spielen Faktoren wie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bauherren, der Eigenkapitalanteil, der Kaufpreis und die Baunebenkosten eine entscheidende Rolle. Die Dimensionierung sollte so ausfallen, dass es im Laufe der Vertragsdauer zu keinen Finanzierungslücken kommt, um die Aufnahme teurer Kreditlinien zu vermeiden. Die folgenden Vorhaben lassen sich mit einer Baufinanzierung angehen:

• Erstellung eines Neubaus oder Fertighauses.

• Erwerb einer Eigentumswohnung.

• Kauf eines Baugrundstücks.

• Anschaffung einer Bestandsimmobilie.

• Investition in eine Immobilie als Anlageobjekt.

• Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten.

Wer vergibt die günstigsten Baufinanzierungen?

Immobilienkredite können bei der Hausbank oder einer Direktbank beantragt werden. Überdies stellen unabhängige Kreditvermittler wie Kredit24 Baudarlehen zur Verfügung.

Es lässt sich beobachten, dass die Geldhäuser mit flächendeckendem Filialnetz und großem Personalstamm höhere Zinsen berechnen, weil sie die damit verbundenen Kosten auf ihre Produkte umlegen müssen. Außerdem werden sowohl bei den Vermittlungsunternehmen als auch bei den Direktbanken alle mit einer Baufinanzierung verbundenen Prozesse online abgewickelt, sodass es bei der Beantragung und der Vergabe zu keinen Verzögerungen kommt.

Wie wird der Marktwert einer Wohnimmobilie kalkuliert?

Der Marktwert einer Immobilie ist eine wichtige Kenngröße, um die Höhe einer Baufinanzierung zu taxieren. Sollte es zu einem Besitzerwechsel kommen, ist es ratsam, einen zertifizierten Gutachter zu beauftragen, der den Wert der Immobilie anhand verschiedener Parameter endgültig festlegt.

Allerdings lässt sich der Marktwert auch anhand einer Faustregel annähernd berechnen. Dabei wird davon ausgegangen, dass sich der Marktwert aus dem 360-fachen Betrag der aktuellen Miete ergibt. Eine Eigentumswohnung, die für 800 Euro monatlich vermietet wird, ist danach rund 288.000 Euro wert.

Welche Rolle spielt der Eigenkapitalanteil?

Auch der Eigenkapitalanteil ist eine wichtige Größe bei der Berechnung einer Baufinanzierung. Je höher dieser ausfällt, desto weniger Geld muss aufgenommen werden. Außerdem kann bei einer geringen Darlehenssumme mit niedrigeren Zinsen gerechnet werden. Die Kreditgeber erkennen die folgenden geldwerten Mittel als Eigenkapital an:

• Bausparvertrag

• Bargeld

• Lebensversicherung

• Sparbuch- und Festgeldguthaben

• Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek)

• Wertpapiere

• Sachwerte

• Private Rentenversicherung

Wie setzen sich die Baunebenkosten zusammen?

Die realen Kosten einer Wohnimmobilie setzen sich aus dem Kaufpreis und den Baunebenkosten zusammen. Diese betragen zwischen 15 und 20 Prozent des Kaufpreises und müssen in die Baufinanzierung integriert werden. Dabei handelt es sich um die nachstehend aufgeführten Ausgaben:

• Erschließungskosten (nur beim Neubau)

• Grundbucheintrag

• Notargebühren

• Maklergebühr

• Umzugskosten

• Grunderwerbsteuer

• Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen

Experten empfehlen, zumindest die Baunebenkosten mit Eigenkapital zu bestreiten. Eine Vollfinanzierung wird in der Regel mit einem höheren Zinssatz belastet.

Welche Bedingungen müssen erfüllt werden?

Um an eine günstige Baufinanzierung zu kommen, muss der Kreditnehmer die nachfolgend aufgelisteten Voraussetzungen erfüllen:

• Das 18. Lebensjahr ist vollendet und der Kreditnehmer ist voll geschäftsfähig.

• Er besitzt einen Wohnsitz in Deutschland.

• Ein Konto bei einer Bank mit Sitz in Deutschland ist vorhanden.

• Der Kreditnehmer verfügt über ein ausreichend bemessenes und sicheres Einkommen.

• Der Schufa-Score fällt positiv aus, wodurch eine ausreichende Bonität bestätigt wird.

• In manchen Fällen bestehen die Kreditgeber auf zusätzlichen Sicherheiten.

Welche Unterlagen werden bei der Antragstellung benötigt?

Um einen Immobilienkredit zu gewähren, benötigen die Finanzdienstleister eine ganze Reihe von Dokumenten. Diese sollten, sofern vorhanden, bei der Antragstellung in Kopie bereitliegen, um sie mit dem Antragsformular auf der Webseite des Anbieters hochzuladen. Dann kommt es bei der Bearbeitung des Baudarlehens zu keinen unnötigen Verzögerungen. Es wird zwischen persönlichen Unterlagen und projektbezogenen Dokumenten unterschieden. Erstere lassen sich aus der folgenden Aufstellung entnehmen:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass für das Video-Ident-Verfahren.

• Aktueller Kontoauszug.

• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres.

• Gehalts- und Lohnnachweise der letzten drei Monate.

• Auflistung des vorhandenen Eigenkapitals.

• Nachweise über bestehende Kreditlinien oder anderweitige finanzielle Verpflichtungen.

• Rentner legen eine Kopie des letzten Rentenbescheids bei.

• Selbstständige benötigen eine Gewinn-und-Verlust-Rechnung oder eine betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA).

Obendrein verlangen die Kreditnehmer einige Dokumente, die das Bauprojekt an sich betreffen. Auch diese werden in Kopie online übermittelt. Dabei handelt es sich unter anderem um die folgenden Schriftstücke:

• Auszug aus dem Grundbuch beziehungsweise den Kaufvertrag.

• Grundriss und Katasterplan.

• Baubeschreibung und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis.

• Bebauungsplan sowie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung.

• Auflistung der zu erwartenden Baunebenkosten.

• Bruttogrundflächenberechnung und ein Exposé mit aussagekräftigen Fotos.

• Kopie der Gebäudeversicherungspolice.

Diese Fehler sind bei der Beantragung eines Immobilienkredits zu vermeiden

Der Kauf einer Wohnimmobilie und die damit verbundene Baufinanzierung ist ein komplexer Vorgang, der mit hohen Geldsummen verbunden ist. Dabei ziehen schon kleinste Irrtümer und Fehler hohe Kosten nach sich.

So werden oft die Baunebenkosten unterschätzt oder der Eigenkapitalanteil zu niedrig angesetzt. Auch eine zu niedrige Tilgungsrate verteuert einen Immobilienkredit unnötig. Viele Kreditnehmer vergessen, Sondertilgungen in den Kreditvertrag aufzunehmen. Am ärgerlichsten ist es jedoch, eine falsche Entscheidung bei der Zinsbindung zu treffen. Es gilt dabei die Regel, diese bei hohen Zinsen auf fünf Jahre zu beschränken. Bei einem niedrigen Zinssatz dagegen empfiehlt sich eine Zinsbindung von mindestens 20 Jahren.