Dresden-Blasewitz: Gäste kämpfen für das Zollhaus – fehlende Ferienwohnung belastet junges Kneipenkonzept

Weitere Einordnungen und Entwicklungen der Branche findet ihr in der Dresden-Radar-Übersicht.

Mitten auf einer Verkehrsinsel zwischen Hübler-, Kyffhäuser- und Prellerstraße betreiben Clarissa Karnikowski-Miehl und Sebastian Kretschmar seit rund einem Jahr eine der ungewöhnlichsten Kneipen Dresdens. Jetzt sorgt die Zukunft des Zollhauses für Diskussionen: Eine geplante Ferienwohnung im Dachgeschoss darf nach Angaben der Betreiber nicht vermietet werden. Mehr als 500 Unterstützer haben sich deshalb bereits einer Petition zum Erhalt des Stadtteiltreffs angeschlossen.

Wir müssen zugeben: Auch wir hatten dieses kleine Dresdner Gastroprojekt bislang nicht auf dem Radar. Umso interessanter ist, was sich in dem historischen Häuschen nahe dem Schillerplatz entwickelt hat – und wie schnell ein vermeintlich kleines baurechtliches Problem für einen jungen Gastronomiebetrieb wirtschaftlich relevant werden kann.

Die Betreiber nennen ihr Haus schlicht Zollhaus Blasewitz Café und Bar. Die eigene Website beschreibt es als Bar und Café und bestätigt aktuell Öffnungszeiten von Mittwoch bis Samstag von 18 bis 24 Uhr. Betreiber ist die Karnikowski-Miehl & Kretschmar GbR.

Eine Kneipe mitten auf der Straße

Schon der Standort macht das Zollhaus außergewöhnlich.

Das kleine Gebäude steht praktisch allein auf einer Verkehrsinsel nahe dem Schillerplatz. Was heute wie eine städtebauliche Kuriosität wirkt, hatte früher einen ganz konkreten Zweck: Hier befand sich das historische Einnehmerhaus an der damaligen Grenze zwischen Dresden beziehungsweise Striesen und der noch selbstständigen Gemeinde Blasewitz.

Bis zur Eingemeindung von Blasewitz im Jahr 1921 wurden hier Waren kontrolliert und Abgaben erhoben. Die Landeshauptstadt bestätigt, dass Blasewitz erst 1921 nach Dresden eingemeindet wurde. Historische Beschreibungen des Stadtteils führen das Einnehmerhaus an der Hübler-/Kyffhäuserstraße ebenfalls ausdrücklich auf.

Mehr als 100 Jahre später wird hier wieder eingekehrt – allerdings freiwillig.

Seit Sommer 2025 wird ausgeschenkt

Clarissa Karnikowski-Miehl und Sebastian Kretschmar betreiben das Zollhaus seit etwa einem Jahr als Kneipe. Bereits im Juni berichtete Tag24, dass die Bar seit Juli 2025 geöffnet ist. Zuvor seien in dem Gebäude unter anderem Versicherungen angeboten worden.

Das Konzept ist klein, aber ungewöhnlich.

Rund 40 Gäste finden nach Angaben der Betreiber innen Platz, draußen noch einmal etwa 25. Reservierungen gibt es bewusst nicht: Ist das Haus voll, ist es voll.

Der Barbetrieb läuft derzeit mittwochs bis samstags von 18 bis 24 Uhr. Der zwischenzeitlich angebotene Sonntagsfrühschoppen wurde wieder eingestellt.

Dafür gibt es inzwischen zweimal monatlich ein Kneipenquiz – jeweils am ersten und dritten Mittwoch.

Gerade solche kleinen Formate sind aus unserer Sicht entscheidend.

Denn ein Stadtteillokal lebt nicht allein davon, Getränke auszuschenken. Es braucht einen Grund, warum Menschen immer wiederkommen.

Fettbemme, Sardinen und eigenes Zollhaus-Bier

Auch kulinarisch versucht das Zollhaus nicht, größer zu wirken, als es ist.

Es gibt kleine Speisen statt großer Restaurantkarte. Nach Angaben der Betreiber gehören beispielsweise Fettbemmen oder Sardinen mit Brot für 6,90 Euro zum Angebot.

Auf der eigenen Website werden aktuell unter anderem Käse, Oliven und eine Zollhaussuppe genannt.

Dazu kommt ein eigenes Bier:

„Dresdner Zollhaus hell“.

Gebraut wird es nach Angaben der Betreiber nicht in Dresden, sondern im Brauhaus Nieder Seifersdorf in der Lausitz.

Das passt zum Charakter des Hauses: kein großes gastronomisches Konzept mit durchkalkulierter Systemkarte, sondern ein Stadtteilprojekt, das offenbar ausprobiert, was funktioniert.

Kneipenquiz statt Sonntagsfrühschoppen

Und genau dieses Ausprobieren finden wir interessant.

Der Sonntagsfrühschoppen funktionierte offenbar nicht ausreichend – also wurde er gestrichen.

Das Kneipenquiz scheint besser angenommen zu werden.

Parallel bietet das Zollhaus auch Veranstaltungen und private Feiern an. Auf der Website wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Haus für Feierlichkeiten gemietet werden kann.

Hinzu kommt eine Idee, die über die eigentliche Kneipe hinausgeht.

Picknickkörbe für Dresden

Clarissa Karnikowski-Miehl bietet inzwischen gepackte Picknickkörbe an.

Bereits im Juni wurden sechs Varianten zwischen 49 und 69 Euro für zwei Personen angeboten. Enthalten sind je nach Variante unter anderem Geschirr, Besteck, Gläser, Fladenbrot, Käse, Oliven, Hummus, Datteln, Salate sowie Bier, Wein oder Prosecco. Eine Picknickdecke gehört ebenfalls dazu.

Die Idee ist clever.

Gerade Blasewitz liegt zwischen Elbwiesen, Waldpark und zahlreichen Grünflächen – ein Umfeld, in dem ein fertig gepackter Picknickkorb durchaus funktionieren kann.

Karnikowski-Miehl steht außerdem selbst auf der Bühne. Sie arbeitet als Sängerin und Entertainerin und war unter anderem im Sommertheater am Schloss Übigau sowie bei Burlesque-Shows im Carte Blanche aktiv.

Doch ausgerechnet die Ferienwohnung darf nicht vermietet werden

Problematisch ist ein anderer Bestandteil des Geschäftsmodells.

Unter dem Dach befindet sich nach Angaben der Betreiber eine Ferienwohnung mit zwei Schlafzimmern, Küche und Bad mit Badewanne.

Diese Wohnung sollte zusätzliche Einnahmen bringen.

Doch genau das ist bislang offenbar nicht möglich.

Nach Angaben von Sebastian Kretschmar gegenüber der Sächsischen Zeitung bestehen seitens der Bauaufsicht Bedenken gegen die Vermietung – unter anderem wegen der Deckenhöhe.

Damit fällt ein Teil des ursprünglichen wirtschaftlichen Konzepts weg.

Und aus einer baurechtlichen Frage wird eine gastronomische.

Gäste starten Petition für den Erhalt

Inzwischen haben sich Gäste eingeschaltet.

Mehr als 500 Menschen haben nach Angaben der Sächsischen Zeitung eine Petition zum Erhalt des Zollhauses unterstützt.

Der Kern der Argumentation: Durch das Verbot der Vermietung der Ferienwohnung sei ein wichtiges wirtschaftliches Standbein des Gesamtkonzeptes weggefallen.

Die Petition kann dem Bericht zufolge noch bis 10. September 2026 unterstützt werden.

Ein Gast beschreibt das Zollhaus gegenüber der Zeitung als einen Ort, der gebraucht werde, und verweist auf die gesellschaftliche Funktion von Kneipen als Orte der Begegnung.

Genau hier wird das Thema für uns größer als dieser eine Betrieb.

Wie viel wirtschaftliche Reserve hat eine Kneipe mit 40 Plätzen?

Ein Haus mit rund 40 Innenplätzen und etwa 25 Außenplätzen hat naturgemäß begrenzte Umsatzmöglichkeiten.

Zumal die Außenfläche nicht beliebig erweitert werden kann.

Das Zollhaus steht mitten in einem Verkehrsknoten. Gehwege müssen freigehalten werden, genutzt werden können nach Angaben der Betreiber lediglich bestimmte Flächen unmittelbar am Gebäude.

Gleichzeitig gibt es nur an vier Abenden pro Woche regulären Barbetrieb.

Das bedeutet:

Selbst wenn die Kneipe gut besucht ist, sind Umsatz und Kapazität strukturell begrenzt.

Aus unserer Sicht erklärt das, warum zusätzliche Geschäftsbereiche wie Veranstaltungen, Picknickkörbe oder eine Ferienwohnung bei einem solchen Konzept keine Nebensache sind.

Sie können darüber entscheiden, ob sich ein sehr kleines Lokal langfristig wirtschaftlich trägt.

Ein Stadtteiltreff – aber kein Selbstläufer

Auch die aktuelle Ferienzeit zeigt das Problem.

Nach Angaben der Betreiber kommen kaum Touristen ins Zollhaus.

Das Publikum besteht überwiegend aus Menschen aus dem Stadtteil und dem näheren Umfeld.

Sind diese im Sommer verreist, merkt ein kleines Lokal das sofort.

Große Innenstadtbetriebe können schwächere Stammgastfrequenz zumindest teilweise durch Touristen ersetzen.

Ein Stadtteillokal kann das nicht.

Und genau das macht solche Betriebe gleichzeitig besonders wertvoll und besonders verletzlich.

Wir beobachten seit Jahren das Verschwinden kleiner Kneipen

Die Redaktion von Lust auf Dresden begleitet die Entwicklung der Dresdner Gastronomie und Hotellerie seit mehreren Jahren und steht regelmäßig im Austausch mit Betrieben, Verbänden und Branchenvertretern.

Dabei sehen wir seit einiger Zeit eine Entwicklung, die gerade klassische Kneipen trifft.

Personalkosten, Wareneinsatz, Energie, Bürokratie und verändertes Ausgehverhalten machen kleine Betriebe wirtschaftlich schwieriger.

Erst kürzlich haben wir über das Ende des Café Europa nach fast 34 Jahren berichtet. Auch andere traditionelle Treffpunkte verschwinden oder verändern ihr Konzept.

Wir sehen deshalb im Zollhaus mehr als eine nette neue Kneipe auf einer Verkehrsinsel.

Es ist ein Beispiel dafür, wie viel Eigeninitiative heute nötig ist, um überhaupt einen neuen Nachbarschaftstreff aufzubauen.

Gleichzeitig darf eine Petition Baurecht nicht ersetzen

So sympathisch das Konzept ist: Auch die andere Seite gehört zur Geschichte.

Wenn eine Bauaufsichtsbehörde eine Ferienwohnung nicht genehmigt, müssen dafür Gründe bestehen.

Fragen wie Raumhöhe, Brandschutz, Rettungswege oder zulässige Nutzung sind keine Formalitäten, die man bei einem historischen Gebäude einfach ignorieren kann.

Was bislang fehlt, ist eine öffentlich nachvollziehbare Darstellung der konkreten Gründe und die Frage, ob eine genehmigungsfähige Lösung möglich wäre.

Aus unserer Sicht sollte genau dort angesetzt werden.

Nicht mit der Forderung, Vorschriften für einen beliebten Betrieb einfach außer Kraft zu setzen.

Sondern mit der Frage:

Welche baulichen oder rechtlichen Voraussetzungen müssten erfüllt werden, damit die Wohnung genutzt werden kann?

Und sind diese für die Betreiber realistisch umsetzbar?

Ein historischer Ort bekommt plötzlich wieder gesellschaftliche Funktion

Dass ausgerechnet dieses Gebäude zum Treffpunkt wird, hat einen gewissen Charme.

Vor mehr als 100 Jahren stand hier ein Beamter und kontrollierte, wer mit welchen Waren nach Blasewitz beziehungsweise Dresden hinein- oder hinausfuhr.

Heute stehen Menschen am Tresen, trinken Zollhaus-Bier und beantworten beim Kneipenquiz 35 Fragen.

Das Haus hat seine ursprüngliche Funktion längst verloren.

Aber es hat wieder eine.

Für Dresden bedeutet das, dass ein kleines historisches Gebäude nicht nur erhalten, sondern tatsächlich öffentlich genutzt wird.

Und genau solche Nutzungen sind oftmals erfolgreicher als reine Denkmäler ohne Alltag.

Für die Region ist das Beispiel ebenfalls interessant

Für die Region ist das relevant, weil das Zollhaus ein Problem zeigt, das viele kleine Gastronomiekonzepte betrifft:

Ein einzelner Umsatzbereich reicht häufig nicht mehr.

Gastronomen bauen zusätzliche Standbeine auf – Veranstaltungen, Catering, Beherbergung, Handel oder Erlebniskonzepte.

Fällt eines davon weg, kann das gesamte Modell ins Wanken geraten.

Das trifft besonders kleine Betriebe.

Ein Konzern kann einen schlechten Standort innerhalb eines Portfolios auffangen.

Eine Kneipe mit 40 Plätzen kann das nicht.

Unsere Einordnung: Die Ferienwohnung wirft Fragen auf

So nachvollziehbar die wirtschaftliche Bedeutung zusätzlicher Einnahmen für einen kleinen Gastronomiebetrieb ist, verwundert uns die Diskussion um die Ferienwohnung dennoch.

Aus unserer Sicht stellt sich zunächst die Frage, auf welcher Grundlage die Betreiber bei der Eröffnung mit Einnahmen aus einer Ferienwohnung kalkuliert haben. Wenn für die Nutzung des Dachgeschosses als Ferienunterkunft keine entsprechende Genehmigung vorlag, war dieses Standbein zumindest von Anfang an mit einem erheblichen Risiko verbunden.

Ob und welche Abstimmungen mit der Bauaufsicht bereits vor der Eröffnung stattgefunden haben, ist bislang nicht öffentlich nachvollziehbar. Deshalb wäre interessant zu erfahren, ob die Betreiber ursprünglich von einer Genehmigungsfähigkeit ausgegangen sind oder ob die Ferienwohnung bereits genutzt werden sollte, bevor alle baurechtlichen Fragen abschließend geklärt waren.

Hinzu kommt für uns ein weiterer Punkt: Auch die Lage erscheint nur bedingt als klassische Ferienadresse.

Das Zollhaus steht nicht in einer ruhigen Seitenstraße, sondern mitten auf einer Verkehrsinsel zwischen Hüblerstraße, Kyffhäuserstraße und Prellerstraße. Die Hüblerstraße ist eine stark genutzte Verbindung in Richtung Schillerplatz, einschließlich Linienbusverkehr und entsprechendem Alltagsverkehr.

Wer Dresden für einige Tage besucht, sucht bei einer Ferienwohnung häufig Ruhe, Aufenthaltsqualität und ein angenehmes Wohnumfeld. Ob ein Schlafzimmer unmittelbar an mehreren Straßen und einer wichtigen Verkehrsachse dafür tatsächlich besonders attraktiv ist, würden wir zumindest hinterfragen.

Natürlich gibt es auch Gäste, für die eine ungewöhnliche Lage, Nähe zum Schillerplatz und gute Verkehrsanbindung gerade reizvoll sein können. Aber aus unserer Sicht sollte die wirtschaftliche Zukunft des Zollhauses nicht davon abhängen, ob sich ausgerechnet eine Dachwohnung an diesem Standort touristisch vermieten lässt.

Viel spannender ist die Frage, ob das eigentliche gastronomische Konzept langfristig trägt.

Denn wenn eine Kneipe nach nur einem Jahr bereits darauf angewiesen ist, dass eine zusätzliche Ferienwohnung wesentliche Einnahmen liefert, lohnt sich ein genauer Blick auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Gesamtmodells.

Wir sehen deshalb zwei unterschiedliche Themen, die derzeit miteinander vermischt werden: die berechtigte Unterstützung für einen offenbar beliebten Stadtteiltreff – und die Frage, ob eine bislang nicht genehmigte Ferienwohnung tatsächlich Voraussetzung für dessen Fortbestand sein sollte.

Gerade diese Trennung gehört aus unserer Sicht zu einer sachlichen Debatte dazu.

Und wir waren selbst überrascht

Vielleicht ist das für uns sogar die interessanteste Erkenntnis der Geschichte:

Das Zollhaus gibt es seit rund einem Jahr – und wir kannten es bisher nicht.

Das passiert uns bei Dresdner Gastronomie inzwischen selten.

Gerade deshalb werden wir uns das Haus nun selbst ansehen.

Denn zwischen einem historischen Zollhäuschen, einem eigenen Bier, Kneipenquiz, Fettbemme, Picknickkorb und der aktuellen Petition steckt genügend Stoff für mehr als eine Meldung.

Die entscheidende Frage ist jetzt, ob aus dem ersten Jahr auch viele weitere werden.

Wir bleiben dran.

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Diskussionsfrage:

Sollte die Stadt bei ungewöhnlichen, kleinen Gastronomiekonzepten in historischen Gebäuden stärker nach individuellen Lösungen suchen – oder müssen für Ferienwohnungen unabhängig vom wirtschaftlichen Konzept überall dieselben baurechtlichen Maßstäbe gelten?

Tags:

#gastroRadar #lustaufdresden

Autor:

Redaktion Lust auf Dresden

Redaktionshinweis:

Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung von KI bei Recherche, Strukturierung und Textvorbereitung erstellt und vor Veröffentlichung redaktionell geprüft und bearbeitet.